Málaga vive una paradoja difícil de sostener entre su prosperidad y la deficiencia de vivienda asequible, entre el negocio de producirla y la necesidad de habitarla. Nunca antes había resultado tan atractiva la ciudad para seducir tanta inversión externa; sin embargo, tampoco había sido tan difícil poder residir y vivir en ella. Antecedentes como las barriadas de Carranque o Ciudad Jardín demuestran que la articulación de estos mecanismos de vivienda protegida cuenta con precedentes de éxito en nuestra historia urbana. Es cierto que la vivienda se ha convertido hoy en el gran problema de nuestro tiempo, pero seguimos abordándolo como si fuera únicamente una cuestión de suelo y construir: más metros cuadrados como respuesta demasiado simple a una crisis que no es coyuntural sino estructural.
Insistir en esa premisa es como aplicar un analgésico que si bien calma el dolor no llega a curar la enfermedad. Que toda ciudad necesita inversión, desarrollo y capital privado es algo indiscutible. Lo que resulta difícil de justificar es que el incremento desorbitado del precio del suelo termine beneficiando casi en exclusiva a quienes ostentan su propiedad. El valor del suelo no nace solo de la iniciativa del propietario, sino de una ubicación beneficiada por el desarrollo de la ciudad y una calificación urbanística que solo la administración puede conceder.
A este fenómeno se suma la transformación masiva de la vivienda en producto turístico. Nadie sensato propondría renunciar al turismo, motor indiscutible de Málaga, pero la urbanidad se quiebra cuando los vecinos empiezan a desaparecer de sus centros urbanos. Las viviendas turísticas ejercen una competencia desigual contra la residencia permanente. Allí donde antes habitaban familias, hoy se suceden visitantes de paso. El impacto va más allá de la escalada de precios: se traduce en la pérdida de comunidad, de comercio de barrio, y de identidad. Las ciudades históricas siempre fueron lugares para vivir antes que escenarios para ser contemplados. Cuando esa prioridad se invierte, el centro urbano corre el riesgo de convertirse en un magnífico decorado deshabitado.
A ello se añade la difícil financiación para su adquisición. La vivienda ha dejado de responder a una necesidad básica para comportarse como un activo financiero. Resulta ilustrador compararlo con otros sectores estratégicos, como la industria del automóvil: mientras allí se ha democratizado el acceso mediante la innovación de fabricación y en el uso —leasing, renting o movilidad compartida—, el sector inmobiliario continúa atado a modelos de producción y comercialización heredados del siglo pasado. Se construye lento, a costes elevados, con escasa industrialización y bajo esquemas financieros que exigen desembolsos iniciales inasumibles.
Tal vez haya llegado el momento de pensar la vivienda desde otra lógica: industrializar su construcción para reducir costes, obtener financiaciones cuyas amortizaciones no superen el propio alquiler, fomentar cooperativas de cesión de uso y crear promociones a precio tasado bajo una colaboración público-privada verdaderamente efectiva y ambiciosa. No se trata de intervenir el mercado, sino de hacerlo funcionar al servicio de un objetivo colectivo. El mercado no resolverá por sí solo un problema cuya rentabilidad aumenta, precisamente, cuanto más difícil resulta acceder a él.
Planificar una ciudad no es solo solucionar administrativamente sus desarrollos y edificabilidades, sino decidir qué modelo equitativo de reparto se genera entre las rentabilidades públicas y privadas, que convivencia queremos construir para obtener una equilibrada urbanidad y poder vivir en ella. El éxito urbano de una ciudad no se mide exclusivamente por la capacidad de atraer capital privado, sino por la garantía que desde lo público se legitima para poder habitarla.
La colaboración público-privada debe asegurar que las ventajas del proceso —un suelo de menor coste gracias a la gestión pública, una edificación industrializada más eficiente y una financiación ajustada a la cuota mensual— repercutan directamente en una mayor oferta de vivienda asequible. En este proceso, la administración fija las reglas del juego y el sector privado aporta su capacidad técnica y constructiva, logrando un equilibrio razonable entre rentabilidad social y económica.
José Seguí Pérez
Arquitecto